Nhà ở cho thuê là xu hướng tất yếu
Ngày 2/6, dưới sự chủ trì của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phối hợp với Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam tổ chức Diễn đàn Bất động sản Việt Nam, thảo luận về giải pháp phát triển nhà cho thuê và vai trò của doanh nghiệp trong mô hình tăng trưởng mới.
Tại phiên Toạ đàm với chủ đề: “Cơ chế, chính sách phát triển nhanh thị trường nhà ở cho thuê giá hợp lý: Động lực mới cho an sinh nhà ở và phát triển đô thị bền vững”, các chuyên gia đã nhận định, ở thời điểm nay, phát triển nhà ở cho thuê là một ưu tiên, một trụ cột và sẽ là động lực trong hướng đi phát triển của thị trường nhà ở, bất động sản.
TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng cần phát triển mạnh nhà ở cho thuê giá hợp lý để giải quyết bài toán an cư cho người lao động.
TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, ở nhiều quốc gia phát triển, nhà ở cho thuê là một cấu phần rất lớn của thị trường nhà ở. Trong khi đó, tại Việt Nam, tâm lý sở hữu nhà vẫn rất phổ biến, nhưng giá nhà đang vượt quá khả năng chi trả của nhiều người dân, đặc biệt tại các đô thị lớn. Nếu không phát triển mạnh nhà ở cho thuê giá hợp lý thì sẽ rất khó giải quyết bài toán an cư cho người lao động, khó thu hút nhân lực chất lượng cao và cũng khó phát triển đô thị bền vững.
“Cần sớm hình thành một hệ thống cơ chế, chính sách đủ mạnh để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc này, như: Ưu đãi đất đai, tín dụng, thuế và thủ tục đầu tư; phát triển các quỹ đầu tư nhà ở cho thuê dài hạn; khuyến khích mô hình hợp tác công - tư; thu hút doanh nghiệp nước ngoài tham gia đầu tư, quản lý vận hành…”, TS Nguyễn Văn Khôi nhấn mạnh.
Theo GS. TS. Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, phát triển nhà ở cho thuê là một xu thế tất yếu. Trước đây, người ta thường quan niệm rằng phải có nhà ở sở hữu thì mới “an cư lạc nghiệp”. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, nền kinh tế và thị trường lao động đã thay đổi rất nhiều.
“Thế hệ trước thường gắn bó lâu dài với một cơ quan hoặc một địa phương, nên việc sở hữu một căn nhà là nhu cầu thiết yếu. Nhưng thế hệ trẻ ngày nay có tính dịch chuyển cao hơn, thường xuyên thay đổi nơi làm việc, môi trường sống và nhu cầu tiêu dùng. Vì vậy, nhu cầu thuê nhà thay vì sở hữu nhà sẽ ngày càng gia tăng. Đây là xu hướng tất yếu của quá trình phát triển kinh tế - xã hội”, GS. TS. Hoàng Văn Cường nhận định.
GS. TS. Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam cho rằng phát triển nhà ở cho thuê là một xu thế tất yếu.
Từ thực tế đó, GS. TS. Hoàng Văn Cường đặt ra yêu cầu, cần xây dựng một chiến lược tổng thể để phát triển nhà ở cho thuê. Nếu muốn biến đây thành một thị trường thực sự, tôi cho rằng cần có sự kết hợp giữa hai lực lượng: Nhà nước và khu vực tư nhân. Nếu chỉ có Nhà nước đầu tư thì sẽ không đủ nguồn lực và khó tạo ra sự phát triển bền vững. Ngược lại, nếu chỉ dựa vào tư nhân thì trong điều kiện hiện nay cũng khó thành công. Vì vậy, sự tham gia và dẫn dắt của Nhà nước là yếu tố đặc biệt quan trọng.
“Tôi từng đề xuất rằng Nhà nước cần đóng vai trò trung tâm trong việc định hướng phát triển không gian đô thị. Điều này cũng phù hợp với các lý thuyết kinh điển về phát triển bất động sản và sử dụng đất. Theo mô hình các vòng tròn đồng tâm trong phát triển đô thị, khu vực trung tâm cần được ưu tiên cho các hoạt động thương mại, dịch vụ, văn phòng và kinh doanh. Các khu vực tiếp theo mới là nơi phát triển nhà ở mật độ cao, nhà ở thông thường và cuối cùng là đất nông nghiệp”, GS. TS. Hoàng Văn Cường đề xuất.
Đồng quan điểm trên, các chuyên gia bất động sản cho rằng, chính sách phát triển nhà ở cho thuê cần tập trung trước hết vào những khu vực đô thị lớn, nơi có nhu cầu thuê nhà thực sự. Đối với các địa phương vùng sâu, vùng xa hoặc khu vực thị trường chưa phát triển, Nhà nước cần có các cơ chế hỗ trợ riêng. Một chính sách quan trọng là Nhà nước cần dành quỹ đất phù hợp cho phát triển nhà ở cho thuê, đặc biệt ở những vị trí có hạ tầng tốt. Nếu không có sự hỗ trợ về đất đai thì rất khó phát triển được loại hình này.
Cần có cơ chế tài chính “đặc biệt”
Theo TS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO, để hiện thực hóa mục tiêu xác định nhà ở cho thuê là một trong những trụ cột chiến lược của chính sách nhà ở quốc gia, cần rà soát và nghiên cứu định hướng phân loại nhà ở theo bốn nhóm cơ bản gồm: Nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. Trên cơ sở đó xây dựng các cơ chế, chính sách phù hợp đối với từng loại hình, trong đó có các chính sách hỗ trợ giá hoặc cung cấp nhà ở miễn phí cho một số nhóm đối tượng đặc thù.
Để phát triển hiệu quả thị trường này, theo ông Bình cần huy động đa dạng các nguồn lực từ khu vực nhà nước và tư nhân; đồng thời thu hút các dòng vốn dài hạn từ các quỹ đầu tư, tổ chức tín dụng và các định chế tài chính. Cùng với đó, việc sử dụng hiệu quả các nguồn lực của Nhà nước sẽ đóng vai trò dẫn dắt, tạo động lực và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường nhà ở cho thuê.
Các chuyên gia kinh tế cho rằng, bản chất của đầu tư nhà ở cho thuê đòi hỏi nguồn vốn dài hạn, trong khi nguồn vốn từ hệ thống ngân hàng thương mại hiện nay phần lớn là ngắn và trung hạn. Để giải quyết sự chênh lệch này và khơi thông các dòng vốn dài hạn khác, cần có cơ chế tài chính “đặc biệt”.
Các chuyên gia cho rằng, chỉ khi các “nút thắt” trong phát triển nhà ở cho thuê được tháo gỡ, thì doanh nghiệp mới có thể yên tâm đầu tư và thị trường nhà ở cho thuê thực sự phát triển bền vững.
TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia nhận định, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là vấn đề nguồn vốn. Nhà ở cho thuê đòi hỏi dòng vốn dài hạn, trong khi hệ thống ngân hàng thương mại chủ yếu huy động vốn ngắn và trung hạn nên rất khó đáp ứng.
Hiện nay, nhiều quốc gia trên thế giới đều sử dụng nguồn lực từ Chính phủ để phát triển nhà ở cho thuê. Nếu Việt Nam muốn hình thành được nền tảng nhà ở cho thuê trong 10 năm tới tức là đáp ứng được nhu cầu nhà ở, thì cần sử dụng vốn đầu tư công và các nguồn vốn từ Chính phủ, chứ không nên quá trông chờ vào các gói tín dụng ưu đãi.
Ví dụ gói tín dụng ưu đãi 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội hiện mới giải ngân khoảng 2%. Qua trao đổi, chúng tôi thấy doanh nghiệp rất khó tiếp cận vốn vay với mức lãi suất 6,1% theo quy định bởi chi phí huy động vốn của ngân hàng hiện đã ở mức 7-8%. Nhiều doanh nghiệp đang thiếu vốn, nhiều dự án xây dựng dở dang do khó khăn tài chính. Bản thân ngân hàng cũng là doanh nghiệp nên rất khó cho vay dài hạn với lãi suất thấp.
“Nguồn vốn cho nhà ở cho thuê cần được huy động từ vốn Chính phủ và trái phiếu Chính phủ, bởi chỉ có trái phiếu Chính phủ mới có khả năng huy động vốn dài hạn khoảng 20 năm với lãi suất 3 - 4%”, TS. Lê Xuân Nghĩa cho hay.
Dưới góc độ pháp lý, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) cho rằng, quy định về phân khúc nhà ở cho thuê vẫn chưa đầy đủ.
Theo PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Quốc hội đã có các nghị quyết liên quan, nhưng vấn đề đặt ra là cần định danh rõ nhà ở cho thuê trong hệ thống pháp luật như thế nào. Bởi nếu chưa xác định được khái niệm pháp lý cụ thể của nhà ở cho thuê thì sẽ rất khó trong việc thiết kế chính sách và cơ chế quản lý phù hợp. Hiện nay, trong Luật Nhà ở 2023 mới chỉ có 1 chương quy định về nhà ở xã hội, trong khi chưa có quy định riêng, đầy đủ cho nhà ở cho thuê. Đây là khoảng trống pháp lý cần sớm được nghiên cứu bổ sung.
“Vì vậy, trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 trong năm 2026, tôi cho rằng cần thiết kế ít nhất 1 chương hoặc hệ thống điều khoản riêng liên quan đến nhà ở cho thuê, nhằm hoàn thiện khung pháp lý và tạo cơ sở cho việc phát triển phân khúc này một cách bài bản và bền vững”, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến bày tỏ quan điểm và cho biết thêm, bên cạnh các quy định chung về tiếp cận đất đai, cần có thêm những cơ chế mang tính ưu đãi và vượt trội để doanh nghiệp có thể thuận lợi hơn trong việc tiếp cận quỹ đất và phát triển nhà ở cho thuê.
Một vấn đề quan trọng khác các chuyên gia chỉ ra là quy hoạch. Theo đó, Chính phủ cần giao rõ trách nhiệm cho các địa phương trong việc chuẩn bị quỹ đất dành riêng cho nhà ở cho thuê. Đồng thời, trong luật cũng cần quy định cụ thể về tỷ lệ, vị trí và khu vực bố trí quỹ đất này, để tạo sự minh bạch và thống nhất trong triển khai. Đây là nội dung mà cộng đồng doanh nghiệp đặc biệt quan tâm.
Cùng với đó, cần làm rõ hơn cơ chế miễn, giảm tiền thuê đất cũng như xác định trách nhiệm của Nhà nước trong việc tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận đất đai để xây dựng nhà ở cho thuê. Bởi lẽ, chỉ khi chi phí đầu vào được kiểm soát ở mức hợp lý thì giá thuê nhà mới có thể phù hợp với khả năng chi trả của người dân, qua đó thúc đẩy sự phát triển bền vững của phân khúc này.
Đối với doanh nghiệp phát triển nhà ở cho thuê, cơ chế về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất hiện có những ưu đãi gì so với các loại hình phát triển bất động sản thông thường hay không, cũng vẫn là một vấn đề cần được làm rõ. Đây được xem là một trong những điểm nghẽn lớn trong thực tiễn triển khai.
Các chuyên gia cho rằng, những vấn đề trên cần được nghiên cứu, sửa đổi và đưa vào luật một cách đồng bộ, rõ ràng hơn. Chỉ khi đó, doanh nghiệp mới có thể yên tâm đầu tư và thị trường nhà ở cho thuê mới thực sự phát triển bền vững.
GS. TS. Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam cho rằng: Thị trường cho thuê cần ở gần hay ở khu trung tâm, phát triển, để có thể trở thành thị trường hàng hoá, nhờ hạ tầng đồng bộ, thuận tiện giao thông để thu hút người dân. Ngoài ra, để giảm giá nhà ở cho thuê phải xây trên đất thuê, giá đất có thể được miễn hoặc chuyển sang hình thức thu tiền thuê đất hàng năm, chủ đầu tư cần được tiếp cận vốn vay ưu đãi.
