Trong khi khu vực lõi thành phố ghi nhận khoảng 1.200 căn hộ mở bán mới trong quý, giảm 62% theo quý và 47% theo năm, trong khi giá bán sơ cấp trung bình tăng lên gần7.300 USD/m². Ngược lại, các khu vực vệ tinh như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) ghi nhận hơn 7.000 căn hộ mới và hơn 6.100 giao dịch, cho thấy vai trò ngày càng lớn của các khu vực vệ tinh trong việc hỗ trợ nhu cầu nhà ở.
Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược của Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh đang bước vào một giai đoạn tăng trưởng đa cực hơn.
“Trong khi khu vực lõi vẫn duy trì sức hút và mặt bằng giá cao, áp lực về khả năng chi trả cùng sự hạn chế về cơ cấu sản phẩm đang thúc đẩy người mua tìm kiếm các lựa chọn xa trung tâm. Điều này tạo động lực tăng trưởng cho các khu vực vệ tinh, nơi nguồn cung mới dồi dào hơn, hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện và giá bán phù hợp với nhu cầu thực tế. Khi thị trường TP. Hồ Chí Minh mở rộng không gian phát triển, các cực tăng trưởng mới sẽ giữ vai trò chiến lược trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở và định hình chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường”, bà Như Ngọc nhận định.
Khu vực lõi TP. Hồ Chí Minh: Nguồn cung giảm mạnh, giá bán lập đỉnh
Trong quý I/2026, khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh ghi nhận khoảng 1.200 căn hộ mở bán mới, giảm 62% so với quý trước và giảm 47% so với cùng kỳ năm trước. Diễn biến này phản ánh tâm lý thận trọng của các chủ đầu tư trong giai đoạn đầu năm.
Khu Đông tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mới với tỷ trọng 80,3%, trong khi khu Nam chiếm 19,7%. Xét theo phân khúc, căn hộ hạng sang chiếm khoảng 72% tổng nguồn cung mới, phân khúc cao cấp chiếm khoảng 28% còn lại.
Một số dự án nổi bật được mở bán trong quý gồm Masteri Cosmo Central, Masteri Park Place của Masterise Homes và Sunshine Sky City của Sunshine Group, đã thu hút sự quan tâm lớn nhờ nhờ vị thế cao cấp và chiến lược bán hàng hấp dẫn.
Tuy nhiên, thị trường chỉ ghi nhận lượng hấp thụ mới dưới 1.000 căn, tương đương khoảng 25% nguồn cung mới, giảm 74% so với quý trước và giảm 31% so với cùng kỳ năm 2025.
Theo Cushman & Wakefield, giá bán sơ cấp leo thang và sự hạn chế về cơ cấu đa dạng sản phẩm (thiếu hụt các sự lựa chọn thuộc phân khúc bình dân/ trung cấp) đã làm giảm rõ rệt tâm lý người mua so với đà tăng trưởng của năm 2025. Xu hướng này cho thấy thị trường đang xuất hiện sự lệch pha giữa nguồn cung tập trung ở phân khúc hạng sang với nhu cầu thực tế của nhóm khách hàng trung cấp.
Trong quý I/2026, dù nguồn cung giảm mạnh, giá bán sơ cấp trung bình tại TP. Hồ Chí Minh đã đạt mức cao nhất từ trước đến nay, gần 7.300 USD/m², tăng 19% so với quý trước và tăng tới 53% so với cùng kỳ năm trước.
Đáng chú ý, con số này đại diện cho mức giá thị trường cơ sở và chưa trừ đi các ưu đãi “đặt chỗ sớm” (early bird) hay chiết khấu thanh toán nhanh, cho thấy các chính sách bán hàng và tiến độ thanh toán tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc định hình giá bán niêm yết.
Trong thời gian tới, giá bán sơ cấp trung bình tại khu vực lõi TP. Hồ Chí Minh được dự báo tiếp tục duy trì ở mức cao do áp lực chi phí đầu vào gia tăng. Bên cạnh đó, dòng vốn từ các địa phương khác, đặc biệt là các nhà đầu tư phía Bắc, đang đẩy mạnh hiện diện tại khu vực lõi thành phố với kỳ vọng hưởng lợi từ xu hướng tăng giá sau một thời gian dài đình trệ do thiếu hụt nguồn cung mới.
Sau quá trình sáp nhập địa giới hành chính, thị trường được kỳ vọng bước vào chu kỳ tăng trưởng mới dựa trên ba yếu tố nền tảng gồm: Cân bằng cung - cầu; kiểm soát tín dụng hiệu quả và hoàn thiện hành lang pháp lý. Điều này mở ra một chu kỳ mới cho thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh mở rộng.
Các cực tăng trưởng mới: Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu nổi lên
Trong quý I/2026, thị trường căn hộ tại khu vực mở rộng của TP. Hồ Chí Minh ghi nhận khoảng 7.017 căn mở bán mới, giảm 17,4%, nhưng vẫn duy trì ở mức tương đối cao. Nguồn cung tiếp tục đến từ các thị trường vệ tinh, đặc biệt là Bình Dương, trong khi Bà Rịa - Vũng Tàu bắt đầu quay trở lại sau giai đoạn hạn chế nguồn cung.
Nguồn cung chủ yếu đến từ Bình Dương với 6.430 căn hộ mở bán, tập trung tại Thuận An và Dĩ An. Các dự án nổi bật gồm Phú Mỹ Hưng Harmonie, Lusso Saigon (branded residences do WORLDHOTELS vận hành), Emerald Garden View và Green Skyline. Sự tham gia của các chủ đầu tư uy tín như Phú Mỹ Hưng, Phát Đạt và Lê Phong tiếp tục củng cố niềm tin của thị trường.
Trong khi đó, Bà Rịa - Vũng Tàu ghi nhận 587 căn hộ mới từ giai đoạn tiếp theo của dự án Maison Grand (Phú Mỹ, Tùng Mỹ phát triển), tiếp nối đà phục hồi từ 2025 sau giai đoạn trầm lắng 2023–2024. Nguồn cung cho thấy tín hiệu tái khởi động nhưng vẫn ở mức khiêm tốn so với Bình Dương.
Về thanh khoản, toàn khu vực mở rộng TP. Hồ Chí Minh ghi nhận khoảng 6.118 giao dịch trong quý I/2026. Nhu cầu tiếp tục dịch chuyển về các thị trường vệ tinh nhờ mức giá cạnh tranh hơn và sự gia tăng quan tâm của nhà đầu tư trong bối cảnh giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh duy trì ở mức cao: Bình Dương đạt 5.484 giao dịch với tỷ lệ hấp thụ trung bình 76,6%, cho thấy sức mua vẫn duy trì tích cực tại các dự án của những chủ đầu tư có thương hiệu. Tại Bà Rịa - Vũng Tàu, thị trường ghi nhận khoảng 634 giao dịch, bao gồm cả nguồn cung mới và hàng tồn kho, phản ánh quá trình phục hồi đang diễn ra.
Về giá bán, Bình Dương ghi nhận giá sơ cấp trung bình 1.886 USD/m², giảm 7,4% so với quý trước nhưng tăng 16,9% so với cùng kỳ năm trước. Mức giảm theo quý chủ yếu do cơ cấu nguồn cung chuyển dịch sang phân khúc trung cấp, sau khi các sản phẩm cao cấp được hấp thụ tốt trong giai đoạn trước.
Trong khi đó, giá sơ cấp trung bình tại Bà Rịa - Vũng Tàu đạt 1.373 USD/m², tăng cả theo quý và theo năm nhờ nguồn cung mới quay trở lại cùng sự cải thiện của lực cầu. Mặt bằng giá tiếp tục phân hóa giữa các dự án, phản ánh khác biệt về vị trí và định vị sản phẩm.
Giai đoạn 2026-2029, Bình Dương dự kiến bổ sung khoảng 31.816 căn hộ mới, tập trung tại Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một. Nguồn cung tương lai được hỗ trợ bởi quá trình đô thị hóa mạnh mẽ và sự cải thiện của hệ thống hạ tầng kết nối liên vùng.
Theo Cushman & Wakefield, điều này cho thấy niềm tin dài hạn của các chủ đầu tư, đồng thời củng cố vị thế của Bình Dương như một trong những khu vực phát triển nhà ở trọng điểm của TP. Hồ Chí Minh mở rộng.
Đối với Bà Rịa - Vũng Tàu, nguồn cung tương lai dự kiến hạn chế hơn, với khoảng 1.000 căn từ Beacon Tower (Blanca City) trong năm 2026, trước khi các giai đoạn tiếp theo được triển khai từ năm 2027. Định hướng phát triển mang tính chọn lọc, tập trung vào các vị trí trọng điểm thay vì các dự án quy mô lớn.
