Giá bất động sản Hà Nội: Nơi lập đỉnh, nơi vẫn ở vùng giá thấp
Thực tế cho thấy, Hà Nội đang chịu áp lực ngày càng lớn về dân số, hạ tầng và nhà ở. Trong bối cảnh đó, việc mở rộng không gian phát triển là yêu cầu tất yếu để giảm tải cho khu vực nội đô và tạo dư địa tăng trưởng mới. Những thay đổi về hạ tầng và định hướng phát triển cũng đang phản ánh rõ vào mặt bằng giá bất động sản tại nhiều khu vực của Hà Nội.
Chia sẻ tại Hội thảo “Bắc Hà Nội trong cấu trúc không gian phát triển mới của Thủ đô” ngày 2/6, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng khu vực phía Tây đã phát triển mạnh, quỹ đất hạn chế, mặt bằng giá ở mức cao và biên độ tăng trưởng dần thu hẹp. Hiện giá bất động sản thấp tầng tại khu vực này dao động từ 250-400 triệu đồng/m2, còn chung cư từ trên 80 triệu đồng/m2.
Cụ thể, tại khu vực Trung tâm hành chính mới Tây Hồ Tây, giá nhà thấp tầng tại một số dự án dao động từ 480 triệu đến 1 tỷ đồng/m2, trong khi giá chung cư ở mức 150-250 triệu đồng/m2. Trong khi, chu kỳ tăng giá nhanh nhờ sự xuất hiện của các đại đô thị và xu hướng giãn dân được ghi nhận ở phía Đông Hà Nội.
“Giá nhà thấp tầng tại khu vực này hiện dao động từ 180-300 triệu đồng/m2, còn chung cư từ trên 70 triệu đồng/m2, thiết lập mặt bằng giá mới với mức cạnh tranh ngày càng cao”, bà Miền thông tin.
Đối với phía Bắc Hà Nội, nguồn cung mới trong 5 tháng đầu năm 2026 đạt hơn 1.400 sản phẩm. Nhiều dự án thấp tầng tại Mê Linh chỉ ghi nhận mức giá khoảng 80-120 triệu đồng/m2. “Mặt bằng giá này tương đương 1/3-1/2 giá các khu vực lân cận có vị trí tương đồng, thậm chí chỉ bằng khoảng 1/5 so với khu vực Trung tâm hành chính Tây Hồ Tây. Mê Linh có thể là vùng trũng giá cuối cùng của Hà Nội”, bà Miền nhận định.
Bất động sản Bắc Hà Nội hưởng lợi từ làn sóng tái cấu trúc đô thị
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng Hà Nội đang đứng trước yêu cầu phải tái cấu trúc không gian phát triển để giải quyết những áp lực ngày càng gia tăng tại khu vực trung tâm.
“Thị trường bất động sản đang bước sang giai đoạn mới. Giá trị bất động sản không còn được quyết định bởi những kỳ vọng ngắn hạn hay các cơn sốt theo tin đồn quy hoạch mà phải được xây dựng trên nền tảng pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ, nhu cầu thực và năng lực phát triển thực”, ông Đính nhấn mạnh.
Các chuyên gia bất động sản cho rằng, thị trường bất động sản hiện không thể tiếp tục vận hành dựa trên kỳ vọng tăng giá hay các làn sóng đầu tư ngắn hạn. Giá trị bất động sản phải được xây dựng trên nền tảng quy hoạch đồng bộ, hạ tầng hoàn thiện, pháp lý minh bạch và nhu cầu ở thực.
Trong cấu trúc phát triển mới của Thủ đô, khu vực phía Bắc Hà Nội nổi lên như một không gian chiến lược nhờ lợi thế kết nối với các tuyến giao thông huyết mạch, các khu công nghiệp, trung tâm logistics và hệ thống đô thị vệ tinh. Đặc biệt, Mê Linh được đánh giá là địa bàn có nhiều tiềm năng khi sở hữu quỹ đất lớn, vị trí cửa ngõ phía Bắc, khả năng liên kết vùng thuận lợi cùng lợi thế về sinh thái và văn hóa.
Bên cạnh đó, hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như các cây cầu vượt sông Hồng, tuyến Vành đai 4, Vành đai 3,5 và hệ thống metro đang từng bước thay đổi khả năng kết nối của khu vực phía Bắc với trung tâm Thủ đô. Khi các dự án này hoàn thành, khoảng cách địa lý sẽ không còn là rào cản đối với quá trình dịch chuyển dân cư và dòng vốn đầu tư. Đây được xem là nền tảng để hình thành các đô thị hiện đại, đa chức năng và phát triển bền vững.
TS. Nguyễn Đức Kiên, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, nguyên Tổ trưởng Tổ Tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ, cho hay Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian đô thị nhằm hình thành các cực tăng trưởng mới cho kinh tế và thị trường bất động sản.
Theo TS. Nguyễn Đức Kiên, phía Bắc Hà Nội đang nổi lên như một cực tăng trưởng chiến lược nhờ lợi thế cửa ngõ, khả năng kết nối vùng, quỹ đất lớn cùng sự hiện diện của các hành lang kinh tế, công nghiệp và logistics quan trọng. Cùng với việc hình thành trung tâm hành chính mới và các tuyến hạ tầng trọng điểm, khu vực này đang dần chuyển từ vai trò vùng mở rộng thành động lực phát triển mới của Thủ đô.
Ông Lê Đình Chung, Phó Tổng giám đốc SGO Land, nhận xét, khẩu vị của nhà đầu tư đang thay đổi rõ nét. Nếu trước đây dòng tiền chủ yếu tìm kiếm cơ hội tăng giá ngắn hạn thì hiện nay nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến khả năng hình thành cộng đồng cư dân, chất lượng vận hành, hệ sinh thái tiện ích và giá trị khai thác thực tế của bất động sản.
Theo ông, xu hướng này đang tạo lợi thế cho các khu vực có định hướng phát triển đô thị bài bản, hạ tầng đồng bộ và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực. Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng hạn chế và mặt bằng giá tại nhiều khu vực tăng cao, các địa bàn còn dư địa phát triển có thể trở thành tâm điểm mới của dòng vốn trong chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.
TS. Nguyễn Văn Đính nhận định: Bắc Hà Nội đang chuyển mình từ vùng mở rộng thành cực tăng trưởng mới của Thủ đô. Tuy nhiên, giá trị bất động sản trong tương lai sẽ không được đo bằng kỳ vọng tăng giá mà bằng chất lượng đô thị, chất lượng sống và khả năng tạo lập cộng đồng cư dân thực sự.
