Dữ liệu và năng lực thực thi vẫn là những điểm nghẽn
Sáng 7/7, tại Khánh Hòa, Kiểm toán nhà nước tổ chức tọa đàm "Thẩm định giá gắn với quản lý, sử dụng đất đai - Thực trạng và giải pháp", tập trung trao đổi những vấn đề đặt ra trong công tác định giá đất, thẩm định giá đất và tài sản gắn liền với đất khi hệ thống chính sách, pháp luật mới đã và đang được triển khai trên thực tế.
Phát biểu khai mạc, Phó Tổng Kiểm toán nhà nước Bùi Quốc Dũng, cho biết, đất đai là nguồn lực đặc biệt của quốc gia, là tư liệu sản xuất cơ bản, không gian phát triển và là một trong những tài sản công có giá trị lớn nhất. Việc quản lý, khai thác và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai có ý nghĩa trực tiếp đối với tăng trưởng kinh tế, phát triển hạ tầng, ổn định xã hội, bảo đảm an sinh và củng cố niềm tin của người dân, doanh nghiệp vào hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước.
Theo ông Bùi Quốc Dũng, trong tổng thể đó, định giá đất, thẩm định giá đất và tài sản gắn liền với đất giữ vai trò then chốt. Những năm gần đây, hệ thống chính sách, pháp luật về đất đai, giá đất và thẩm định giá tiếp tục được hoàn thiện với nhiều quy định mới, tạo hành lang pháp lý quan trọng cho công tác định giá theo hướng công khai, minh bạch, tiệm cận nguyên tắc thị trường, tăng cường phân cấp, phân quyền và nâng cao trách nhiệm của các chủ thể tham gia.
Đặc biệt, từ ngày 1/7/2026, nhiều quy định mới được triển khai đồng bộ trên thực tế, trong đó có việc xác định giá đất điều chỉnh phù hợp với từng loại hình và từng địa phương. Theo Phó Tổng Kiểm toán nhà nước, những thay đổi này đặt ra nhiều câu hỏi mới và tình huống mới đối với các địa phương trong quá trình tổ chức thực hiện.
Ông Bùi Quốc Dũng nhấn mạnh, mục tiêu cao nhất của hoạt động kiểm toán không chỉ là các kiến nghị tài chính mà còn là góp phần hoàn thiện cơ chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước, phòng ngừa rủi ro, tham nhũng, tiêu cực, đồng thời tạo điều kiện để doanh nghiệp và người dân yên tâm thực hiện đúng quy định của pháp luật.
Chia sẻ tại toạ đàm, ông Võ Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho biết, sau khi Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn có hiệu lực, công tác định giá đất tại các địa phương đã có nhiều chuyển biến về cơ sở pháp lý, tổ chức thực hiện và phương thức xác định giá đất.
Việc bãi bỏ khung giá đất và chuyển sang xây dựng bảng giá đất hằng năm được đánh giá là bước đổi mới quan trọng nhằm từng bước đưa giá đất do Nhà nước quy định tiệm cận với giá thị trường. Trên cơ sở đó, các địa phương đã triển khai điều tra, khảo sát, thu thập thông tin thị trường, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất, chuẩn bị các điều kiện để ban hành bảng giá đất mới theo quy định.
Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả bước đầu, quá trình triển khai vẫn phát sinh nhiều khó khăn. Theo ông Võ Anh Tuấn, một trong những vướng mắc lớn nhất là việc thu thập thông tin đầu vào phục vụ định giá đất. Thực tế, nhiều giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn kê khai thấp hơn giá giao dịch thực tế, khiến nguồn dữ liệu thị trường chưa phản ánh đầy đủ giá trị của đất đai.
Bên cạnh đó, hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai và dữ liệu giá đất tại nhiều địa phương vẫn đang trong quá trình hoàn thiện, chưa đáp ứng yêu cầu về tính đồng bộ, cập nhật và chia sẻ thông tin phục vụ công tác định giá.
Một khó khăn khác là yêu cầu chuyên môn ngày càng cao trong khi đội ngũ cán bộ làm công tác định giá đất tại một số địa phương còn thiếu về số lượng và hạn chế về kinh nghiệm thực tiễn. Số lượng tổ chức tư vấn đủ điều kiện hoạt động cũng chưa đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng, thậm chí một số đơn vị tư vấn không muốn tham gia định giá đất cụ thể.
Theo ông Võ Anh Tuấn, giá đất là biến số đầu vào quan trọng để xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước cũng như bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Vì vậy, sai lệch trong xác định giá đất có thể dẫn đến thất thu ngân sách, phát sinh khiếu nại, chậm tiến độ dự án và ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý, sử dụng nguồn lực đất đai.
Hoàn thiện thể chế, dữ liệu và cơ chế phối hợp
Ở góc độ quản lý ngành, ông Phạm Văn Bình, Phó Cục trưởng Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính), cũng cho rằng, mặc dù hệ thống pháp luật về đất đai, giá và thẩm định giá từng bước được hoàn thiện, hoạt động thẩm định giá đất và tài sản trên đất vẫn đang đối mặt với nhiều khó khăn về thể chế, dữ liệu, tổ chức thực hiện và trách nhiệm pháp lý.
Theo ông Bình, dữ liệu thị trường tiếp tục là trở ngại lớn nhất. Hệ thống dữ liệu giao dịch đất đai và bất động sản hiện chưa thực sự đầy đủ, đồng bộ và minh bạch. Trong nhiều trường hợp, giá chuyển nhượng ghi nhận trên hợp đồng công chứng hoặc hồ sơ kê khai thuế chưa phản ánh đúng giá giao dịch thực tế. Dữ liệu giữa cơ quan thuế, cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan công chứng, sàn giao dịch bất động sản và các tổ chức tín dụng vẫn được quản lý phân tán, chưa hình thành cơ chế chia sẻ hiệu quả.
Không chỉ vậy, tính đa dạng và phức tạp của đất đai, tài sản gắn liền với đất cũng khiến quá trình thẩm định giá gặp nhiều khó khăn. Đối với các dự án bất động sản, khu công nghiệp, khu thương mại hay các công trình chuyên dùng, việc xác định giá trị phải đồng thời xem xét nhiều yếu tố về kỹ thuật, tài chính và pháp lý.
Trong thực tế, nhiều công trình thiếu hồ sơ pháp lý đầy đủ hoặc chưa được cập nhật, gây khó khăn khi xác định chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế. Đối với đất phát triển dự án, phương pháp thặng dư vẫn là nội dung còn nhiều tranh luận do phụ thuộc lớn vào các giả định về doanh thu, chi phí đầu tư, tiến độ dự án, tỷ suất lợi nhuận và diễn biến thị trường.
Ông Phạm Văn Bình cũng cho biết, Việt Nam hiện chưa hình thành cơ sở dữ liệu quốc gia đầy đủ về đất đai và bất động sản phục vụ hoạt động định giá, thẩm định giá. Việc ứng dụng trí tuệ nhân tạo, dữ liệu lớn, hệ thống thông tin địa lý hay mô hình định giá tự động mới ở giai đoạn đầu, trong khi phần lớn việc thu thập và xử lý thông tin vẫn thực hiện thủ công, phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm của thẩm định viên.
Để nâng cao chất lượng, tính minh bạch và hiệu quả của hoạt động thẩm định giá đất và tài sản trên đất, ông Phạm Văn Bình cho rằng, cần triển khai đồng bộ nhiều nhóm giải pháp. Theo đó, cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về định giá và thẩm định giá theo hướng đồng bộ, thống nhất; đẩy nhanh xây dựng và hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và bất động sản, tăng cường kết nối, chia sẻ dữ liệu giữa các cơ quan quản lý và nghiên cứu cơ chế cho phép các doanh nghiệp thẩm định giá tiếp cận dữ liệu theo quy định của pháp luật.
Cùng với đó, cần đẩy mạnh ứng dụng khoa học công nghệ và chuyển đổi số trong hoạt động định giá, thẩm định giá thông qua việc ứng dụng dữ liệu lớn, trí tuệ nhân tạo, hệ thống thông tin địa lý, mô hình định giá tự động và các công cụ phân tích dữ liệu hiện đại; đồng thời nghiên cứu xây dựng bản đồ giá đất điện tử, cơ sở dữ liệu giao dịch bất động sản trực tuyến và hệ thống hỗ trợ ra quyết định trong công tác định giá đất.
Ông cũng đề cập yêu cầu tiếp tục nâng cao chất lượng đội ngũ thẩm định viên và cán bộ làm công tác định giá, tăng cường đào tạo chuyên sâu, bồi dưỡng kiến thức về mô hình tài chính dự án, phân tích thị trường bất động sản, công nghệ số và các chuẩn mực quốc tế về định giá.
Bên cạnh đó là nâng cao hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra, kiểm toán nhằm vừa xử lý vi phạm, vừa phòng ngừa rủi ro, nâng cao chất lượng chuyên môn và hỗ trợ tuân thủ pháp luật; đồng thời hoàn thiện cơ chế phối hợp giữa các cơ quan quản lý đất đai, tài chính, thuế, xây dựng, tư pháp, điều tra và các tổ chức hành nghề thẩm định giá để nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, hạn chế chồng chéo và giảm thiểu tranh chấp, khiếu nại trong quá trình tổ chức thực hiện.
Tọa đàm: “Thẩm định giá gắn với quản lý, sử dụng đất đai - Thực trạng và giải pháp” là tọa đàm thứ hai nằm trong chuỗi 3 tọa đàm do Kiểm toán nhà nước tổ chức tại các khu vực Hà Nội, Khánh Hòa và TP. Hồ Chí Minh. Theo kế hoạch, tọa đàm thứ 3 về chủ đề này sẽ được tổ chức vào ngày 09/7/2026 tới tại TP. Hồ Chí Minh.
