Thực hiện yêu cầu của Chính phủ tại Nghị quyết số 278/NQ-CP ngày 18/9/2026 về Phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 9/2026 và một số nhiệm vụ trọng tâm phát triển kinh tế - xã hội, Bộ Xây dựng đang tiếp tục hoàn thiện hồ sơ dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Đây là cơ sở để tiếp tục rà soát các chính sách liên quan đến điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, hoạt động giao dịch và trách nhiệm của các chủ thể trên thị trường.
Chia sẻ với phóng viên Báo Công Thương, PGS. TS. Nguyễn Văn Phương, Trường Đại học Kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội cho rằng, nguyên tắc quan trọng của việc sửa luật là chỉ cho phép đưa sản phẩm ra thị trường khi các điều kiện về pháp lý, thông tin, nghĩa vụ tài chính và bảo vệ người mua đã được kiểm chứng công khai.
Kiểm soát chặt điều kiện giao dịch
Theo PGS. TS. Nguyễn Văn Phương, cần quy định rõ một “hồ sơ pháp lý tối thiểu” đối với từng dự án trước khi được phép quảng cáo, nhận đặt cọc, ký hợp đồng hoặc huy động vốn.
Hồ sơ này cần thể hiện các thông tin về chủ đầu tư, quyền sử dụng đất, quy hoạch chi tiết, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quyết định đầu tư, tiến độ triển khai, nghĩa vụ tài chính về đất đai, giấy phép xây dựng trong trường hợp thuộc diện phải có, tình trạng thế chấp và văn bản xác nhận đủ điều kiện kinh doanh.
Bên cạnh đó, các thông tin về giá bán hoặc phương pháp xác định giá, phí dịch vụ dự kiến cũng như những hạn chế đối với quyền sở hữu, sử dụng, chuyển nhượng cần được công khai.
Theo chuyên gia, những thông tin này cần được đưa lên hệ thống dữ liệu chính thức của cơ quan quản lý, thay vì chỉ tồn tại trong tài liệu giới thiệu của chủ đầu tư hoặc môi giới. Việc công khai giúp người mua có cơ sở kiểm tra tình trạng pháp lý của dự án trước khi quyết định giao dịch.
Đối với bất động sản hình thành trong tương lai, hoạt động đặt cọc cũng cần được kiểm soát chặt chẽ. Khoản tiền đặt cọc cần có giới hạn hợp lý, mục đích rõ ràng, điều kiện hoàn trả minh bạch và chế tài đối với trường hợp chủ đầu tư không đáp ứng điều kiện ký hợp đồng hoặc cung cấp thông tin sai lệch.
PGS. TS. Nguyễn Văn Phương cho rằng không nên để đặt cọc trở thành hình thức huy động vốn sớm, qua đó đẩy rủi ro pháp lý về phía người mua. Các khoản thanh toán của khách hàng cũng cần được thực hiện qua tài khoản chuyên biệt theo dự án, có khả năng truy vết và giám sát việc sử dụng vốn phù hợp với tiến độ xây dựng. Cách làm này nhằm hạn chế việc sử dụng tiền của người mua tại dự án này để bù đắp thiếu hụt vốn cho dự án khác.
Bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư cần được thiết kế theo hướng thực chất hơn. Trọng tâm không chỉ là sự tồn tại của văn bản bảo lãnh mà còn phải tính đến năng lực thanh toán của tổ chức bảo lãnh, phạm vi bảo lãnh, quy trình yêu cầu chi trả, thời hạn giải quyết và quyền tiếp cận thông tin của người mua.
Tăng trách nhiệm môi giới, minh bạch dữ liệu
Bên cạnh kiểm soát điều kiện đưa sản phẩm ra thị trường, nâng cao trách nhiệm của môi giới và sàn giao dịch cũng là vấn đề được đặt ra trong sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Theo TS. Hoàng Đàm Lương Thúy, Trường Đại học Kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội, cùng với việc siết trách nhiệm của các chủ thể tham gia giao dịch, cần xây dựng hệ thống dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản thống nhất, được chuẩn hóa và cập nhật thường xuyên.
Theo chuyên gia, môi giới là kênh truyền tải thông tin trực tiếp tới người dân nhưng cũng có thể trở thành nguồn phát tán tin đồn, quảng cáo sai sự thật và kích thích tâm lý đầu cơ nếu thiếu quản lý. Hoạt động môi giới cần gắn với mã số định danh nghề nghiệp, chuẩn đào tạo, nghĩa vụ cập nhật kiến thức, trách nhiệm lưu trữ thông tin giao dịch và chế tài đối với hành vi đưa thông tin sai lệch, dẫn dắt khách hàng giao dịch sản phẩm chưa đủ điều kiện hoặc tiếp tay cho việc “thổi giá”. Sàn giao dịch cần kiểm tra tối thiểu tính hợp pháp của sản phẩm trước khi niêm yết.
Bên cạnh đó, pháp luật cần phân định rõ hoạt động kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp với giao dịch dân sự thông thường của cá nhân. Theo đề xuất, tiêu chí phân biệt nên dựa trên tính thường xuyên, quy mô, mục đích sinh lợi, số lượng giao dịch và mức độ tổ chức hoạt động thay vì chỉ dựa vào tư cách pháp nhân.
Một nội dung được đề xuất là xây dựng hệ thống dữ liệu nhà ở và bất động sản thống nhất, chuẩn hóa, cập nhật bắt buộc, kết nối với các cơ sở dữ liệu liên quan. Theo TS. Hoàng Đàm Lương Thúy, Bộ Xây dựng cần giữ vai trò đầu mối xây dựng kiến trúc dữ liệu quốc gia về nhà ở và bất động sản, kết nối với dữ liệu đất đai, quy hoạch, đăng ký doanh nghiệp, đầu tư, xây dựng, thuế, công chứng, giao dịch bảo đảm và tín dụng trong phạm vi pháp luật cho phép.
Dữ liệu công khai phục vụ người dân và doanh nghiệp nên bao gồm quy hoạch, danh mục dự án, chủ đầu tư, điều kiện mở bán, số lượng sản phẩm, giá chào bán, giá giao dịch tham chiếu, tiến độ, tình trạng thế chấp và thông tin vi phạm.
Trong khi đó, dữ liệu phục vụ quản lý chuyên sâu cần bổ sung thông tin về dòng tiền dự án, dư nợ tín dụng, trái phiếu, tỷ lệ hấp thụ, tồn kho, tình trạng chậm tiến độ, nghĩa vụ tài chính và mức độ tập trung rủi ro theo doanh nghiệp hoặc địa bàn.
Theo chuyên gia, luật cũng cần quy định chế độ báo cáo giao dịch dựa trên dữ liệu thực, không chỉ dựa vào giá kê khai hoặc giá chào bán. Dữ liệu giá cần phản ánh mức giá trong hợp đồng, vị trí, diện tích, loại hình, thời điểm giao dịch, điều kiện thanh toán và trạng thái pháp lý của sản phẩm.
Khi người dân có thể tiếp cận dữ liệu giá tham chiếu đáng tin cậy, chênh lệch thông tin giữa bên bán và bên mua sẽ giảm, qua đó hạn chế hành vi thổi giá và giúp tổ chức tín dụng định giá tài sản bảo đảm thận trọng hơn.
TS. Hoàng Đàm Lương Thúy đề xuất xây dựng cơ chế cảnh báo sớm cấp quốc gia và địa phương đối với rủi ro thị trường bất động sản. Các chỉ tiêu có thể theo dõi gồm tốc độ tăng giá nhà so với tăng trưởng thu nhập, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập, tỷ lệ giá thuê trên giá mua, lượng giao dịch ngắn hạn, tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tín dụng, lượng trái phiếu đến hạn, hàng tồn kho, tỷ lệ dự án chậm tiến độ và số lượng khiếu kiện của khách hàng.
Khi các chỉ tiêu vượt ngưỡng, cơ quan quản lý có thể công bố cảnh báo và phối hợp với các cơ quan liên quan để áp dụng biện pháp phù hợp. Để các quy định được thực thi đồng đều, chuyên gia cũng đề xuất gắn phân cấp với kiểm soát trách nhiệm. Trung ương thống nhất tiêu chuẩn dữ liệu, quy trình, chỉ tiêu và kiểm tra; địa phương lựa chọn công cụ phù hợp, đồng thời công khai kết quả theo từng tỉnh, thành phố.
Việc sửa Luật Kinh doanh bất động sản không chỉ tập trung vào điều kiện giao dịch mà còn cần tạo nền tảng dữ liệu minh bạch, nâng trách nhiệm của các chủ thể tham gia thị trường và tăng khả năng nhận diện sớm rủi ro. Đây là cơ sở để thị trường bất động sản vận hành minh bạch, ổn định hơn trong dài hạn.
