Cần thiết sửa đổi Luật Nhà ở
Sáng 22/7, tại Hà Nội, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ Tư pháp tổ chức Hội thảo Góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Sự kiện được tổ chức trong bối cảnh Bộ Xây dựng đang soạn thảo và lấy ý kiến đối tượng tác động đối với hai dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Đây là hai dự án luật quan trọng, có ảnh hưởng lớn đến hoạt động của doanh nghiệp và dự kiến sẽ được Quốc hội thông qua vào tháng 10/2026.
Trong Tờ trình dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) được Bộ Xây dựng gửi đến Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng nêu rõ, Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIV của Đảng đã nêu: Đẩy mạnh thực hiện Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội; thành lập Quỹ nhà ở quốc gia, đồng thời mở rộng các loại hình nhà ở, ưu tiên phát triển nhà ở xã hội.
Nghị quyết số 06-NQ/TW ngày 24/01/2022 của Bộ Chính trị về quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 đã nêu:“Tạo lập hành lang pháp lý và cơ chế khuyến khích hình thành và phát triển các quỹ cho phát triển nhà ở xã hội và bất động sản; có chính sách ưu đãi đủ mạnh để thu hút nguồn lực xã hội đầu tư xây dựng nhà ở, cho thuê đối với người có thu nhập thấp, thu nhập trung bình…”.
Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm 2021 - 2030: “Giải quyết cơ bản yêu cầu về nhà ở cho cư dân đô thị, mở rộng các loại hình nhà ở; có chính sách hỗ trợ đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội. Đến năm 2030, phấn đấu đạt 30 m² sàn nhà ở bình quân đầu người”.
Tại Kết luận số 18-KL/TW ngày 2/4/2026 của Hội nghị Trung ương 2 về phát triển kinh tế - xã hội, tài chính quốc gia, đầu tư công, vay, trả nợ công giai đoạn 2026 - 2030 cũng nêu rõ: “Thành lập, sử dụng hiệu quả quỹ nhà ở quốc gia; đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ”.
Gần đây nhất, Nghị quyết số 10-NQ/TW ngày 08/6/2026 của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đã nêu: Đẩy nhanh chuyển đổi các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao theo hướng sinh thái, thông minh, chuyên ngành, tích hợp hạ tầng sản xuất với hạ tầng dịch vụ logistics, hạ tầng xã hội phục vụ người lao động (nhà ở, y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao). Phát triển hạ tầng theo cụm, ngành chiến lược gắn với không gian phát triển, quy hoạch địa phương, xử lý môi trường.
Phát biểu tại phiên thảo luận liên quan đến Luật Nhà ở (sửa đổi), ông Vương Duy Dũng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, Luật Nhà ở năm 2023 được Quốc hội thông qua ngày 27/11/2023 và có hiệu lực từ 1/8/2024, đã góp phần thúc đẩy phát triển nhà ở, đồng thời bảo đảm tính công khai, minh bạch và sự thống nhất với các quy định pháp luật liên quan như đầu tư, đất đai, quy hoạch…
Luật Nhà ở năm 2023 mới được ban hành chưa lâu, tuy nhiên, sau gần 2 năm thực hiện, Luật Nhà ở năm 2023 đã bộc lộ một số nội dung cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung để phù hợp với yêu cầu mới về phát triển kinh tế - xã hội và chủ trương của Đảng, Nhà nước, đặc biệt là việc sắp xếp, điều chỉnh địa giới hành chính; tổ chức lại bộ máy nhà nước, thực hiện mô hình chính quyền địa phương 2 cấp; các quy định của pháp luật có liên quan mới được sửa đổi, bổ sung như đầu tư, xây dựng, đối tác công tư. Đồng thời, Nghị quyết 190/2025/QH15 yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền ban hành hoặc trình ban hành văn bản quy phạm pháp luật để xử lý các quy định chịu tác động của việc sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước, hoàn thành trước ngày 1/3/2027.
Từ những phân tích trên, đại diện Bộ Xây dựng khẳng định, việc sửa đổi tổng thể Luật Nhà ở để thay thế Luật Nhà ở năm 2023 là hết sức cần thiết.
Đơn giản hóa thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng
Theo Bộ Xây dựng, việc sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở năm 2023 nhằm tiếp tục thể chế hóa chủ trương của Đảng, Nhà nước về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Mục tiêu sửa đổi còn nhằm hoàn thiện môi trường pháp lý thuận lợi, minh bạch, an toàn, có chi phí tuân thủ thấp; cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh; đơn giản hóa thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng. Đồng thời, chính sách phát triển nhà ở hướng tới mục tiêu mọi người đều có chỗ ở, tạo điều kiện bình đẳng cho người dân, doanh nghiệp; khắc phục các bất cập trong thực tiễn và bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật.
Đánh giá về dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho biết, dự thảo cho thấy tinh thần đổi mới, sáng tạo trong xây dựng chính sách pháp luật. Tuy nhiên, góp ý cho dự thảo, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, một số khái niệm cần được làm rõ, ví dụ, khái niệm “nhà lưu trú công nhân”; cần làm rõ nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp và ngoài khu công nghiệp.
Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ Tư pháp tổ chức Hội thảo Góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Khoản 9 Điều 2 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) nêu: “Nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp là công trình xây dựng được đầu tư xây dựng trên phần diện tích đất thương mại, dịch vụ thuộc phạm vi khu công nghiệp theo quy định của pháp luật về quản lý khu công nghiệp chỉ để bố trí cho cá nhân là công nhân thuê trong thời gian làm việc tại khu công nghiệp đó theo quy định của Luật này”.
Theo ông Lê Hoàng Châu, nhà lưu trú công nhân cũng không nên giới hạn chỉ cho cá nhân công nhân làm việc trong khu công nghiệp thuê, mà có thể mở rộng đối tượng là vợ, con của họ, nếu không làm ra sẽ không cho thuê được.
Góp ý cho dự thảo, ThS., LS. Nguyễn Văn Đỉnh - Liên đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho rằng: Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 chương, 149 điều, giảm 49 điều so với Luật Nhà ở năm 2023, tương ứng giảm khoảng 25% số điều.
Tuy nhiên, đi vào các quy định của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), ông Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, có quá nhiều loại hình nhà ở.
Cụ thể, tại Điều 2 của dự thảo Luật về giải thích từ ngữ đã đưa ra khái niệm cho quá nhiều loại hình nhà, nhà ở, trong đó có những loại hình mới xuất hiện (không có trong Luật Nhà ở năm 2023 hiện hành), gồm: “Nhà ở thương mại giá phù hợp”; “Nhà có mục đích lưu trú”; “Nhà cho thuê”; “Nhà ở chính sách”.
Các loại hình nhà, nhà ở này kết hợp với các loại hình nhà ở “truyền thống” (gồm: Nhà ở thương mại; Nhà ở công vụ; Nhà ở xã hội; Nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; Nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; Nhà ở phục vụ tái định cư) khiến hệ thống pháp luật về nhà ở trở nên quá phức tạp, chồng chéo.
Để hạn chế tình trạng phức tạp, chồng chéo, ông Nguyễn Văn Đỉnh đặt câu hỏi, liệu có cần thiết phải tách riêng “Nhà ở chính sách” và “Nhà ở xã hội” thành hai loại hình nhà ở với hai chính sách khác biệt?
Vì theo phần giải thích từ ngữ thì hai loại hình nhà ở này được diễn giải gần như trùng khớp: đều là những loại hình nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước để phục vụ các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.
Về logic, nếu đây là những loại hình nhà ở có tính chất khác nhau thì về kỹ thuật trình bày, chúng phải được diễn giải khác nhau. Bên cạnh đó, việc bổ sung các loại hình nhà ở với chế độ pháp lý riêng không chỉ làm hệ thống khái niệm trở nên rối rắm mà còn có nguy cơ phân mảnh chính sách nhà ở, khi cùng một mục tiêu an sinh lại được điều chỉnh bởi nhiều chế định khác nhau.
Trên cơ sở đó, đại diện Đoàn Luật sư TP. Hà Nội đề xuất, ghép chính sách “Nhà ở chính sách” vào “Nhà ở xã hội”, coi đây là một loại hình nhà ở xã hội đặc biệt cho một nhóm đối tượng riêng biệt.
Để đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho thị trường bất động sản, nhà ở phát triển, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, cần làm rõ các khái niệm để không xung đột với các luật liên quan, nhằm hoàn thiện môi trường pháp lý thuận lợi, minh bạch, an toàn và dễ thực hiện, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp áp dụng.
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) bổ sung quy định về 4 loại hình nhà ở và chính sách pháp luật tương ứng đối với từng loại hình nhà ở, gồm: nhà ở thương mại; nhà ở cho thuê; nhà ở công vụ; nhà ở chính sách.
