Ba phương án phát hành cổ phiếu mới của Novaland
Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HoSE: NVL) đang lấy ý kiến cổ đông bằng văn bản đối với loạt phương án phát hành cổ phiếu mới, gồm chào bán ra công chúng, phát hành riêng lẻ và phát hành cổ phiếu theo chương trình lựa chọn cho người lao động (ESOP).
Sau khi cập nhật tiến độ các dự án, HSC nâng dự báo lợi nhuận sau thuế năm 2026 của Novaland lên 2.185 tỷ đồng, tăng 25,3% so với năm trướca
Theo đó, tổng quy mô vốn dự kiến huy động từ các phương án này vào khoảng 17.420 tỷ đồng. Kế hoạch tăng vốn được đặt trong bối cảnh Novaland vẫn cần thêm nguồn lực để xử lý các nghĩa vụ tài chính tồn đọng, tái cấu trúc bảng cân đối và hỗ trợ nối lại một phần hoạt động xây dựng tại các dự án trọng điểm.
Ở phương án chào bán ra công chúng, Novaland dự kiến phát hành khoảng 800,7 triệu cổ phiếu, tương đương khoảng 33,3% số cổ phiếu đang lưu hành trước phát hành. Tỷ lệ thực hiện quyền là 3:1, tức cổ đông sở hữu 3 cổ phiếu sẽ có quyền mua thêm 1 cổ phiếu mới.
Giá chào bán được cố định ở mức 10.000 đồng/cổ phiếu. Nếu hoàn tất, doanh nghiệp dự kiến thu về khoảng 8.007 tỷ đồng từ đợt phát hành này.
Nguồn tiền thu được sẽ được ưu tiên cho việc thanh toán nợ đến hạn, tái cấu trúc bảng cân đối kế toán và bổ sung vốn lưu động. Với cổ đông hiện hữu mua cổ phiếu trực tiếp theo quyền, số cổ phiếu này không bị hạn chế chuyển nhượng. Tuy nhiên, trong trường hợp cổ phiếu không được phân phối hết và HĐQT phân phối lại cho bên thứ ba hoặc chủ nợ, lượng cổ phiếu này sẽ bị hạn chế chuyển nhượng trong vòng 1 năm.
Bên cạnh chào bán ra công chúng, Novaland cũng dự kiến triển khai ESOP năm 2026 với khối lượng hơn 111,7 triệu cổ phiếu, giá phát hành 10.000 đồng/cổ phiếu. Cổ phiếu ESOP bị hạn chế chuyển nhượng trong 1 năm.
So với phương án trước đó, phạm vi đối tượng được mua cổ phiếu ESOP được siết chặt hơn. Chương trình này loại trừ toàn bộ thành viên HĐQT, chỉ áp dụng cho ban điều hành và nhóm nhân sự cốt lõi đáp ứng các tiêu chí về cấp bậc, đóng góp vào quá trình tái cấu trúc, hiệu quả công việc và thời gian làm việc tại doanh nghiệp.
Các trường hợp đã nghỉ việc, đang trong quá trình xem xét kỷ luật, bị hạ bậc hoặc miễn nhiệm trong vòng 1 năm sẽ không thuộc diện được tham gia chương trình.
Phương án có quy mô lớn còn lại là phát hành riêng lẻ tối đa 800 triệu cổ phiếu. Đợt phát hành này dự kiến thực hiện sau chào bán ra công chúng và cổ phiếu phát hành riêng lẻ sẽ bị hạn chế chuyển nhượng trong 1 năm.
Điểm thay đổi lớn nằm ở cơ chế xác định giá phát hành. Thay vì cố định ở mức 10.000 đồng/cổ phiếu như phương án trước, giá phát hành riêng lẻ tối thiểu được xác định bằng 75% giá đóng cửa bình quân 30 phiên giao dịch. Theo tính toán tại ngày 23/6, mức giá phát hành hàm ý khoảng 10.370 đồng/cổ phiếu, tương ứng số tiền thu về khoảng 8.296 tỷ đồng nếu phát hành thành công.
Mục đích sử dụng vốn từ phát hành riêng lẻ cũng được điều chỉnh theo hướng tập trung hơn. Nguồn tiền sẽ ưu tiên thanh toán các khoản nợ, nghĩa vụ tài chính và khoản phải trả của công ty mẹ cũng như các công ty con thông qua cho vay nội bộ hoặc góp vốn. Phần còn lại được sử dụng cho vốn lưu động và nhu cầu hoạt động chung.
Áp lực pha loãng song hành với nhu cầu tái cấu trúc
Nếu cả ba phương án được triển khai đầy đủ, Novaland sẽ phát hành thêm khoảng 1,71 tỷ cổ phiếu. Khi đó, tổng lượng cổ phiếu lưu hành của doanh nghiệp có thể tăng từ khoảng 2,4 tỷ cổ phiếu lên hơn 4,1 tỷ cổ phiếu.
Riêng lượng cổ phiếu phát hành riêng lẻ và ESOP sau điều chỉnh là khoảng 911,7 triệu cổ phiếu, tương đương khoảng 22% số cổ phiếu lưu hành sau khi hoàn tất các đợt chào bán ra công chúng. Đây là tỷ lệ lớn, đồng nghĩa áp lực pha loãng đối với cổ đông hiện hữu là yếu tố khó tránh khỏi.
Tuy nhiên, quy mô phát hành lớn cũng phản ánh nhu cầu bổ sung vốn chủ sở hữu của Novaland trong giai đoạn tái cấu trúc tài chính. Sau giai đoạn thị trường bất động sản gặp khó, doanh nghiệp vẫn chịu áp lực từ các nghĩa vụ tài chính cũ, dòng tiền dự án và tiến độ triển khai xây dựng.
Trong bối cảnh lãi suất còn ở mức cao, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản chưa thật sự thuận lợi và tiến độ bán tài sản kéo dài, việc huy động thêm vốn cổ phần trở thành một lựa chọn quan trọng để giảm áp lực nợ và bổ sung nguồn lực cho hoạt động kinh doanh.
Theo đánh giá của Chứng khoán HSC, nếu kế hoạch được thực hiện thành công, nguồn vốn mới có thể hỗ trợ Novaland xử lý một phần nghĩa vụ nợ quá hạn, đồng thời tạo điều kiện để nối lại một phần hoạt động xây dựng tại các dự án trọng điểm.
Với doanh nghiệp bất động sản, tiến độ xây dựng có tác động trực tiếp đến khả năng bàn giao sản phẩm, ghi nhận doanh thu, thu tiền từ khách hàng và khôi phục dòng tiền dự án. Vì vậy, việc nguồn vốn mới được ưu tiên cho nghĩa vụ nợ và vốn lưu động cho thấy trọng tâm trước mắt của Novaland vẫn là giảm áp lực tài chính, thay vì mở rộng quỹ dự án mới.
Dù vậy, hiệu quả thực tế của kế hoạch tăng vốn còn phụ thuộc vào tiến độ hoàn tất các đợt phát hành, mức độ hấp thụ của thị trường đối với lượng cổ phiếu mới, danh tính và năng lực tài chính của nhà đầu tư tham gia phát hành riêng lẻ, cũng như cách doanh nghiệp phân bổ dòng tiền sau khi huy động vốn.
Dự phóng tài chính cải thiện, đòn bẩy vẫn cao
Theo dự phóng của HSC, doanh thu thuần của Novaland năm 2026 có thể đạt khoảng 12.429 tỷ đồng, tăng mạnh so với mức 6.966 tỷ đồng của năm 2025. Sang năm 2027, doanh thu được dự báo tiếp tục tăng lên khoảng 17.449 tỷ đồng.
Lợi nhuận sau thuế điều chỉnh năm 2026 được ước tính khoảng 2.162 tỷ đồng, cao hơn mức 1.722 tỷ đồng của năm 2025. Đến năm 2027, chỉ tiêu này được dự báo đạt khoảng 3.099 tỷ đồng.
Dòng tiền tự do cũng được dự báo cải thiện dần. Trước đó, trong năm 2025, Novaland ghi nhận dòng tiền tự do âm khoảng 6.169 tỷ đồng. Sang năm 2026, mức âm được dự báo thu hẹp còn khoảng 687 tỷ đồng, trước khi chuyển sang dương khoảng 3.602 tỷ đồng vào năm 2027.
Tuy vậy, áp lực đòn bẩy tài chính vẫn là vấn đề lớn đối với Novaland. Tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu của Novaland đạt 184% năm 2025, được dự báo giảm về 175% năm 2026 và 167% năm 2027. Dù xu hướng có cải thiện, mức đòn bẩy này cho thấy doanh nghiệp vẫn cần thêm thời gian để đưa cấu trúc tài chính về trạng thái cân bằng hơn.
Trong bối cảnh đó, kế hoạch tăng vốn hơn 17.400 tỷ đồng có thể xem là bước đi lớn trong quá trình tái cấu trúc của Novaland. Tuy nhiên, phương án này đi kèm chi phí pha loãng đối với cổ đông hiện hữu do lượng cổ phiếu lưu hành tăng mạnh.
Các nội dung còn bỏ ngỏ trong giai đoạn tới gồm khả năng hoàn tất các đợt phát hành, mức độ tham gia của nhà đầu tư trong đợt phát hành riêng lẻ và chuyển biến thực tế của dòng tiền dự án sau khi doanh nghiệp có thêm vốn. Với Novaland, bài toán trước mắt vẫn xoay quanh xử lý nợ cũ, cải thiện thanh khoản và khôi phục tiến độ tại các dự án có khả năng tạo dòng tiền.
