Doanh thu vượt 1 tỷ đồng được tính thuế ra sao?
Cục Thuế (Bộ Tài chính) cùng nhiều cơ quan thuế địa phương vừa hướng dẫn cụ thể cách kê khai, nộp thuế đối với cá nhân cho thuê nhà, trong đó đáng chú ý là cách xác định nghĩa vụ thuế khi tổng doanh thu trong năm dương lịch vượt 1 tỷ đồng.
Theo hướng dẫn, cá nhân cho thuê nhà hoặc bất động sản nói chung có tổng doanh thu trong năm trên 1 tỷ đồng sẽ phải kê khai và nộp thuế giá trị gia tăng, đồng thời nộp thuế thu nhập cá nhân trên phần doanh thu vượt ngưỡng này. Cách tính được cơ quan thuế minh họa bằng các ví dụ cụ thể nhằm giúp người cho thuê nhà dễ xác định nghĩa vụ phát sinh.
Với cá nhân cho thuê bất động sản có doanh thu trên 1 tỷ đồng/năm, thuế giá trị gia tăng được tính bằng doanh thu tính thuế nhân với tỷ lệ 5%. Trong khi đó, thuế thu nhập cá nhân được xác định trên phần doanh thu vượt 1 tỷ đồng, cũng áp dụng tỷ lệ 5%.
Điểm đáng chú ý là trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau, mức trừ 1 tỷ đồng/năm chỉ được áp dụng tối đa một lần cho toàn bộ các hợp đồng. Cá nhân được lựa chọn một hợp đồng để áp dụng mức trừ này trước khi tính thuế thu nhập cá nhân. Nếu hợp đồng được chọn chưa sử dụng hết mức trừ 1 tỷ đồng, người nộp thuế có thể tiếp tục chọn hợp đồng khác để trừ tiếp cho đến khi đủ mức tối đa.
Ví dụ, trong năm 2026, một cá nhân có 3 bất động sản cho thuê tại các địa điểm khác nhau, với doanh thu lần lượt là 300 triệu đồng, 400 triệu đồng và 500 triệu đồng. Tổng doanh thu cả năm là 1,2 tỷ đồng. Khi đó, thuế giá trị gia tăng được tính trên toàn bộ doanh thu, tương đương 1,2 tỷ đồng nhân 5%, tức 60 triệu đồng. Thuế thu nhập cá nhân được tính trên phần doanh thu vượt 1 tỷ đồng, tương đương 200 triệu đồng nhân 5%, tức 10 triệu đồng. Tổng số thuế phải nộp trong trường hợp này là 70 triệu đồng.
Người cho thuê nhà có thể khai thuế một hoặc hai lần trong năm
Đối với cá nhân tự kê khai và nộp thuế, cơ quan thuế hướng dẫn người nộp thuế được lựa chọn kê khai 2 lần trong năm tính thuế hoặc kê khai 1 lần theo năm.
Nếu lựa chọn khai 2 lần, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế lần thứ nhất chậm nhất là ngày 31/7 của năm tính thuế. Đây là kỳ khai cho phần doanh thu phát sinh trong 6 tháng đầu năm. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế lần thứ hai chậm nhất là ngày 31/1 của năm dương lịch tiếp theo, áp dụng cho doanh thu 6 tháng cuối năm.
Trường hợp cá nhân lựa chọn khai 1 lần theo năm, hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất cũng là ngày 31/1 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.
Ví dụ, một cá nhân cho thuê nhà trong năm 2026 với tổng tiền thuê là 600 triệu đồng. Nếu lựa chọn khai một lần cho toàn bộ doanh thu năm 2026, thời hạn nộp hồ sơ chậm nhất là ngày 31/1/2027. Trường hợp lựa chọn khai hai lần, lần thứ nhất kê khai doanh thu 6 tháng đầu năm 2026 và nộp hồ sơ chậm nhất ngày 31/7/2026; lần thứ hai kê khai doanh thu 6 tháng cuối năm 2026 và nộp hồ sơ chậm nhất ngày 31/1/2027.
Theo hướng dẫn của cơ quan thuế, việc nắm rõ cách tính và thời hạn kê khai giúp cá nhân cho thuê bất động sản chủ động hơn trong thực hiện nghĩa vụ thuế, nhất là với các trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê hoặc doanh thu phát sinh tại nhiều địa điểm khác nhau.
