Ngày 3/7/2026, Chính phủ đã thông qua 6 nhóm chính sách của Luật Nhà ở sửa đổi và 4 nhóm chính sách của Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi tại Nghị quyết 175/NQ-CP.
Trao đổi với Báo Công Thương, PGS. TS. Nguyễn Văn Phương, Trường Đại học Kinh tế, Đại học Quốc Gia Hà Nội cho rằng, đây là sự thay đổi chính sách có ý nghĩa hệ thống, vì nó đồng thời tác động đến cung, cầu, chi phí vốn, cơ chế giao dịch và năng lực điều tiết thị trường.
Tác động quan trọng nhất không nằm ở việc làm giá bất động sản tăng hay giảm ngay trong ngắn hạn, mà ở khả năng giảm bất định pháp lý, rút ngắn thời gian triển khai dự án hợp pháp, tái lập niềm tin của người mua và chuyển thị trường từ tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng giá sang tăng trưởng dựa vào nhu cầu sử dụng thực, nguồn cung minh bạch và năng lực tài chính thực chất của chủ đầu tư.
Tác động đến nguồn cung
Việc cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính và điều chỉnh phân cấp quản lý có khả năng làm tăng nguồn cung bất động sản hợp pháp trong trung hạn.
Tuy nhiên, tác động tăng cung chỉ xuất hiện nếu việc phân cấp đi kèm với tiêu chuẩn thực hiện thống nhất, nền tảng dữ liệu đầy đủ và cơ chế giám sát trách nhiệm. Nếu chuyển giao thẩm quyền nhưng không chuẩn hóa quy trình, tình trạng "mỗi địa phương hiểu và áp dụng một cách" có thể làm tăng rủi ro chính sách, khiến doanh nghiệp phải đối mặt với chi phí tuân thủ khác nhau giữa các tỉnh, thành phố.
Vì vậy, theo PGS. TS. Nguyễn Văn Phương, Luật nên quy định rõ những nội dung được phân cấp; cơ quan chịu trách nhiệm cuối cùng; thời hạn giải quyết thủ tục; cơ chế xử lý đối với việc chậm giải quyết; và nghĩa vụ công bố công khai tiến độ xử lý từng dự án.
Tác động đến khả năng mua và thuê nhà
Trong khi đó, TS. Hoàng Trọng Trường, Trường Đại học Kinh tế, Đại học Quốc Gia Hà Nội nhấn mạnh về một tác động xã hội quan trọng của Luật Nhà ở sửa đổi, đó là định hướng mở rộng cơ hội tiếp cận chỗ ở ổn định, an toàn và phù hợp với khả năng chi trả của người dân.
Việc ưu tiên nhà ở cho thuê có thể tạo ra ảnh hưởng đáng kể đối với người lao động nhập cư, công nhân khu công nghiệp, người trẻ, hộ gia đình mới thành lập và nhóm có thu nhập trung bình - thấp tại đô thị. Với nhiều hộ gia đình, mua nhà bằng vốn vay dài hạn không phải lúc nào cũng là phương án tối ưu, đặc biệt khi giá nhà cao, thu nhập không ổn định hoặc công việc có tính dịch chuyển.
Một thị trường thuê nhà chuyên nghiệp, có hợp đồng chuẩn, tiêu chuẩn chất lượng, cơ chế điều chỉnh giá hợp lý và khả năng bảo vệ quyền lợi người thuê sẽ giúp giảm áp lực phải sở hữu nhà sớm bằng mọi giá.
Tuy vậy, định hướng phát triển nhà ở cho thuê chỉ thành công nếu pháp luật giải quyết được bài toán lợi suất và rủi ro của nhà đầu tư. So với bán sản phẩm ngay sau khi hoàn thành, mô hình cho thuê đòi hỏi nguồn vốn dài hạn, năng lực vận hành chuyên nghiệp, chi phí quản lý lớn hơn và thời gian thu hồi vốn dài. Vì vậy, cần có chính sách đồng bộ về ưu đãi đất đai, thuế, tín dụng dài hạn, tiếp cận vốn đầu tư và thủ tục chuyển đổi phù hợp.
"Nếu chỉ nêu định hướng phát triển nhà cho thuê nhưng không có cơ chế tài chính đi kèm, thị trường vẫn có thể thiên về bán nhà, trong khi nguồn cung thuê chất lượng cao tiếp tục thiếu", TS. Hoàng Trọng Trường cho hay.
Mặt khác, đối với nhà ở thương mại giá phù hợp, tác động của luật phụ thuộc nhiều vào cách xác định khái niệm “phù hợp với khả năng chi trả”. Không nên xác định phân khúc này chỉ bằng một ngưỡng giá bán tuyệt đối, vì thu nhập, giá đất, hạ tầng, chi phí xây dựng và mức sống khác nhau đáng kể giữa Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, các đô thị loại I và các tỉnh công nghiệp.
Cách tiếp cận tốt hơn là dựa trên tỷ lệ giá nhà so với thu nhập hộ gia đình, khả năng vay an toàn, tỷ lệ chi phí trả nợ trên thu nhập và mức chi phí nhà ở tổng thể, bao gồm giá mua, lãi vay, phí quản lý, chi phí đi lại và dịch vụ thiết yếu.
Tác động đến an toàn giao dịch
Vẫn theo PGS. TS. Nguyễn Văn Phương, các sửa đổi đối với Luật Kinh doanh bất động sản có thể tạo tác động tích cực lớn đến niềm tin thị trường, đặc biệt trong giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai.
Đề xuất giới hạn khoản tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán hoặc giá thuê mua, đồng thời chỉ cho phép thu khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, có tác dụng trực tiếp trong việc giảm nguy cơ huy động vốn trái phép. Quy định này bảo vệ bên mua trước nguy cơ mất tiền khi dự án không triển khai hoặc chủ đầu tư không đủ điều kiện ký hợp đồng.
Việc chuẩn hóa hợp đồng kinh doanh bất động sản và tăng trách nhiệm của chủ đầu tư cũng giúp giảm tranh chấp. Hợp đồng mẫu có thể bảo vệ người mua trước các điều khoản bất lợi về tiến độ, phạt chậm thanh toán, phí dịch vụ, bàn giao diện tích, điều kiện bảo hành và xử lý vi phạm.
Dù vậy, hợp đồng mẫu chỉ có giá trị thực tế nếu tồn tại cơ chế kiểm tra, chế tài và giải quyết tranh chấp nhanh.
Tác động đến doanh nghiệp
Đối với doanh nghiệp bất động sản, tác động của sửa luật sẽ có tính phân hóa. Doanh nghiệp có quỹ đất sạch, hồ sơ pháp lý đầy đủ, năng lực triển khai tốt, hệ số nợ hợp lý và uy tín với khách hàng sẽ hưởng lợi nhiều nhất.
Ngược lại, doanh nghiệp phụ thuộc vào việc đặt cọc sớm, huy động tiền của khách hàng khi dự án chưa hoàn tất điều kiện pháp lý, sử dụng đòn bẩy tài chính cao hoặc quảng bá sản phẩm vượt quá tình trạng thực tế sẽ phải thay đổi mô hình kinh doanh.
Các chính sách mới về chuyển đổi số và dữ liệu bất động sản sẽ làm gia tăng nghĩa vụ tuân thủ ban đầu đối với doanh nghiệp, sàn giao dịch và cá nhân môi giới. Dự kiến, mỗi bất động sản được cấp một mã định danh điện tử duy nhất; các tổ chức và cá nhân kinh doanh sử dụng tài khoản định danh điện tử để giao dịch và cập nhật dữ liệu theo nguyên tắc "đúng, đủ, sạch, sống".
Tác động đến giá và ổn định thị trường
Chuyên gia của Trường Đại học Kinh tế, Đại học Quốc Gia Hà Nội lưu ý, không nên kỳ vọng việc sửa đổi hai luật sẽ làm giá nhà giảm ngay sau khi có hiệu lực. Giá bất động sản chịu tác động đồng thời của giá đất, tốc độ đô thị hóa, tăng trưởng thu nhập, chi phí xây dựng, hạ tầng giao thông, nguồn tín dụng, lãi suất, quy hoạch và kỳ vọng đầu tư.
Sửa luật chủ yếu tác động đến giá thông qua các kênh gián tiếp: giảm chi phí thủ tục, tăng nguồn cung hợp pháp, nâng mức độ cạnh tranh, làm giảm rủi ro pháp lý và hạn chế đầu cơ dựa trên thông tin bất cân xứng.
Trong trung hạn, nếu quá trình tháo gỡ thủ tục làm tăng nguồn cung căn hộ và nhà ở cho thuê, áp lực tăng giá có thể được kiềm chế tương đối, đặc biệt ở phân khúc trung cấp và nhà ở phù hợp với khả năng chi trả.
Về ổn định vĩ mô, cơ sở dữ liệu bất động sản có thể tạo ra tác động dài hạn rất đáng kể. Khi cơ quan quản lý nắm được thông tin về giao dịch, giá, tồn kho, tiến độ dự án, mức độ tập trung tín dụng và trạng thái pháp lý của sản phẩm, chính sách điều tiết sẽ có cơ sở thực chứng hơn.
