Thay đổi tư duy trong tiếp cận nhà ở
Chỉ thị 34/CT-TW của Ban Bí thư về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới đã nêu rõ: Bên cạnh kết quả đạt được, công tác phát triển nhà ở xã hội vẫn còn một số hạn chế như: Nhiều mục tiêu về phát triển nhà ở xã hội trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 không đạt được; nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế so với nhu cầu thực tế; giá nhà ở xã hội bình quân còn quá cao so với thu nhập của đối tượng thụ hưởng; công tác quản lý nhà nước về nhà ở xã hội vẫn còn nhiều yếu kém, bất cập; tỷ lệ quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội khu vực đô thị thấp; nguồn vốn hỗ trợ từ ngân sách nhà nước cho các chương trình tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội còn thấp, chưa huy động được mạnh mẽ nguồn lực xã hội tham gia; còn tình trạng nhà tạm, nhà dột nát, nhất là tại các vùng khó khăn, chịu nhiều ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.
Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm chủ trì buổi làm việc với Đảng ủy Chính phủ và các bộ, ngành liên quan về tình hình triển khai thực hiện Chỉ thị số 34-CT/TW - Ảnh: TTXVN
Nguyên nhân của những hạn chế trên chủ yếu là do một số cấp ủy, tổ chức đảng, chính quyền, nhất là người đứng đầu chưa nhận thức sâu sắc, đầy đủ, thiếu quyết liệt trong công tác lãnh đạo, chỉ đạo phát triển nhà ở xã hội và thực hiện các chủ trương, chính sách hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng chính sách; hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách về phát triển nhà ở xã hội chậm được đổi mới, hoàn thiện, thiếu sự đột phá để thu hút nguồn lực ngoài nhà nước cho phát triển nhà ở xã hội; sự phối hợp giữa các cơ quan liên quan chưa chặt chẽ; công tác kiểm tra, giám sát, phát hiện, xử lý sai phạm trong phát triển nhà ở xã hội chưa thường xuyên, thiếu hiệu quả.
Tại buổi làm việc với Đảng ủy Chính phủ và các bộ, ngành liên quan về triển khai Chỉ thị số 34-CT/TW, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã đưa ra một cách tiếp cận mới đối với vấn đề nhà ở. Không coi đây đơn thuần là nhiệm vụ của ngành xây dựng hay một chính sách hỗ trợ người thu nhập thấp mà phát triển nhà ở phải được đặt trong tư duy tổng thể, gắn với quy hoạch đô thị, đất đai, công nghiệp, giao thông công cộng, thị trường lao động và quản lý dân cư.
Chỉ đạo trên có ý nghĩa đặc biệt quan trọng bởi đặt nhà ở vào đúng vị trí của một cấu phần trong chiến lược phát triển quốc gia. Nhà ở trở thành yếu tố quyết định chất lượng đô thị, khả năng thu hút đầu tư, năng lực cạnh tranh của nền kinh tế và chất lượng nguồn nhân lực.
Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm cũng chỉ rõ thực tế cần được nhìn nhận thẳng thắn: kết quả phát triển nhà ở thời gian qua chưa đạt mục tiêu đề ra và còn thấp hơn nhiều so với nhu cầu rất lớn của xã hội. Trong khi đó, giá nhà tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập khiến giấc mơ sở hữu nhà ở của nhiều người dân, nhất là công nhân, lao động trẻ và người nhập cư ngày càng xa vời.
Người đứng đầu Đảng và Nhà nước đã đưa ra định hướng mang tính bước ngoặt: cần nghiên cứu chính sách tăng tốc phát triển thị trường cho thuê căn hộ, khuyến khích khu vực tư nhân và các tổ chức phi lợi nhuận tham gia xây dựng, tài trợ vốn và quản lý các căn hộ cho thuê giá rẻ được Nhà nước trợ giá dành cho người thu nhập thấp và rất thấp.
Nếu trước đây mục tiêu chủ yếu là giúp người dân mua được nhà thì nay trọng tâm được mở rộng sang bảo đảm mọi người dân đều có nơi ở phù hợp. Đó là sự chuyển dịch từ tư duy sở hữu sang tư duy tiếp cận nhà ở.
Trong bối cảnh nền kinh tế ngày càng năng động, lao động dịch chuyển liên tục giữa các địa phương, nhu cầu thuê nhà dài hạn với giá phù hợp đang trở nên phổ biến hơn. Nhiều người trẻ chưa có nhu cầu hoặc chưa đủ khả năng mua nhà nhưng vẫn cần một môi trường sống ổn định, văn minh và an toàn. Nhà ở cho thuê vì thế không còn là giải pháp tình thế mà trở thành một bộ phận không thể thiếu của hệ thống an sinh hiện đại.
Xác định các điểm nghẽn và các giải pháp cần triển khai
Chỉ hơn 10 ngày sau cuộc làm việc của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng đã chủ trì cuộc họp với các địa phương Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Hưng Yên và Ninh Bình để triển khai phát triển nhà ở cho thuê. Đây đều là những địa phương có tốc độ công nghiệp hóa cao, tập trung lượng lớn lao động và đang chịu áp lực rất lớn về nhu cầu nhà ở.
Tại cuộc họp, Thủ tướng nhấn mạnh chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm về nhà ở cho thuê là định hướng có ý nghĩa chiến lược. Quan trọng hơn, Chính phủ đã xác định rõ những điểm nghẽn cần tháo gỡ.
Thứ nhất, sự thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung nhà cho thuê dài hạn với giá phù hợp. Trong khi nhu cầu rất lớn, phần lớn công nhân hiện vẫn phải thuê các khu nhà trọ tự phát với điều kiện sống hạn chế, tiềm ẩn nguy cơ về phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường và an ninh trật tự.
Thứ hai, hiệu quả đầu tư chưa hấp dẫn. Tỷ suất sinh lời thấp, thời gian hoàn vốn dài khiến doanh nghiệp chưa thực sự mặn mà với phân khúc nhà ở cho thuê. Trong khi đó, các cơ chế ưu đãi về tín dụng, thuế và tài chính chưa đủ mạnh để tạo động lực cho dòng vốn tư nhân tham gia.
Trên cơ sở nhận diện rõ những tồn tại đó, cần triển khai hàng loạt giải pháp đồng bộ.
Trước hết, chuyển đổi mạnh tư duy phát triển nhà ở từ mô hình chủ yếu để bán sang phát triển đồng thời nhà ở sở hữu và nhà ở cho thuê. Nhà nước giữ vai trò kiến tạo thông qua thể chế, quy hoạch và các công cụ tài chính. Tiếp đó, yêu cầu các địa phương rà soát quy hoạch, xác định rõ vị trí và quy mô các khu vực phát triển nhà ở cho thuê gắn với khu công nghiệp, khu kinh tế và các vùng động lực tăng trưởng.
Chính phủ yêu cầu mỗi địa phương phấn đấu khởi công ít nhất một dự án nhà ở cho thuê ngay trong tháng 6/2026. Điều này cho thấy quyết tâm biến chủ trương thành sản phẩm cụ thể, thay vì dừng ở các văn bản định hướng.
Bên cạnh đó, các quỹ nhà ở địa phương được yêu cầu khẩn trương kiện toàn hoặc thành lập mới nhằm tạo công cụ tài chính đủ mạnh để dẫn dắt thị trường.
Bộ Xây dựng được giao nghiên cứu sửa đổi các quy định pháp luật, ban hành quy chuẩn kỹ thuật cho nhà ở cho thuê quy mô nhỏ và vừa; đồng thời phối hợp với Bộ Tài chính nghiên cứu cơ chế cho phép doanh nghiệp mua lại nhà ở thương mại, nhà ở xã hội để cho thuê.
Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước được giao xây dựng các cơ chế ưu đãi về tín dụng, thuế và tài chính nhằm thu hút mạnh hơn dòng vốn đầu tư dài hạn vào lĩnh vực này.
Sự vào cuộc tích cực
Tại Hải Phòng, địa phương đã chủ động kiện toàn Quỹ nhà ở địa phương và xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở cho thuê phục vụ lực lượng lao động hơn 370.000 người trong các khu công nghiệp. Thành phố cũng đang triển khai nhiều dự án nhà ở xã hội với quy mô lớn, vượt chỉ tiêu được giao.
Tại Thành phố Hồ Chí Minh, hiện có khoảng 60.000 cơ sở nhà trọ với 600.000 phòng cho thuê, phục vụ gần 1,8 triệu người. Điều người dân mong đợi không đơn thuần là có thêm phòng trọ. Cái họ cần là những khu nhà ở cho thuê bảo đảm an toàn, vệ sinh, có trường học, nhà trẻ, cơ sở y tế, không gian sinh hoạt cộng đồng và kết nối thuận tiện với nơi làm việc.
Khảo sát của Liên đoàn Lao động Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy nhu cầu nhà ở của công nhân rất lớn, với hơn 33.500 trường hợp có nhu cầu; trong đó hơn 90% mong muốn được thuê mua để ổn định cuộc sống lâu dài.
Trước nhu cầu lớn, Thành phố đặt mục tiêu phát triển hơn 181.000 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2026-2030, trong đó khoảng 50.000 căn dành cho thuê. Và điều đáng mừng, các doanh nghiệp trên địa bàn đã cam kết phát triển hơn 100.000 căn nhà ở cho thuê. Đây là tín hiệu cho thấy khu vực tư nhân sẵn sàng tham gia nếu có cơ chế đủ hấp dẫn và môi trường đầu tư ổn định.
Với Thành phố Hà Nội, trong cuộc họp nghe báo cáo triển khai chỉ đạo của Trung ương về khởi công các dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội Vũ Đại Thắng yêu cầu nghiên cứu điều chỉnh tăng tỷ lệ nhà ở xã hội dành cho thuê. Trước đây tỷ lệ này từng được quy định khoảng 20%, song hiện cần nghiên cứu nâng trở lại ở mức phù hợp hơn, có thể khoảng 20-30% tùy từng dự án; đồng thời xây dựng cơ chế quản lý thống nhất đối với quỹ nhà ở xã hội cho thuê thay vì để mỗi chủ đầu tư vận hành theo một cách khác nhau.
Theo nhiều chuyên gia bất động sản, nhà ở cho thuê còn góp phần giảm áp lực lên thị trường bất động sản. Khi người dân có thêm lựa chọn thuê nhà với chi phí hợp lý, áp lực phải sở hữu nhà bằng mọi giá sẽ giảm xuống. Thị trường bất động sản cũng có cơ hội phát triển cân bằng hơn, thay vì tập trung quá mức vào phân khúc cao cấp như hiện nay. Khi nhà ở cho thuê trở thành một trụ cột của chính sách nhà ở quốc gia, câu chuyện an cư sẽ không còn bị giới hạn trong quyền sở hữu. Điều quan trọng hơn, hàng triệu người lao động, công nhân, sinh viên và người thu nhập thấp có thêm cơ hội tiếp cận một nơi ở ổn định để yên tâm học tập, lao động và cống hiến.
Để khơi thông và thu hút mạnh mẽ nguồn lực xã hội tham gia phát triển nhà ở cho thuê, cần xây dựng cơ chế hỗ trợ đủ hấp dẫn đối với khu vực tư nhân, nhất là trong tiếp cận quỹ đất, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và hoàn thiện thủ tục đầu tư. Bên cạnh đó, việc rà soát, cắt giảm các quy định chồng chéo, tháo gỡ những điểm nghẽn về pháp lý, đơn giản hóa quy trình triển khai dự án sẽ góp phần tạo môi trường đầu tư thông thoáng, ổn định, giúp doanh nghiệp yên tâm đầu tư dài hạn vào lĩnh vực này.
