GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, nguyên Đại biểu Quốc hội khóa XIV và XV trao đổi với Báo Công Thương về những thay đổi của thị trường bất động sản sau Nghị quyết 21-NQ/TW.
Thị trường không còn chỉ là câu chuyện bán giá cao
- Nghị quyết 21 định hướng phát triển những phân khúc như nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê. Theo ông, điều này sẽ tác động thế nào đến chiến lược đầu tư, kinh doanh bất động sản trong thời gian tới?
GS.TS Hoàng Văn Cường:Một tinh thần đáng chú ý của Nghị quyết 21 là tháo gỡ những điểm nghẽn để khơi thông nguồn lực, đặc biệt là nguồn lực đất đai cho phát triển bất động sản. Cùng với đó là định hướng tái cấu trúc sản phẩm trên thị trường để khắc phục tình trạng mất cân đối hiện nay. Thị trường cần tăng những phân khúc đáp ứng nhu cầu ở và nhu cầu sử dụng thực của người dân, phù hợp với khả năng thanh toán. Trong đó có nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và những sản phẩm nhà ở có mức giá phù hợp.
GS.TS Hoàng Văn Cường.
Muốn phát triển các phân khúc này, trước hết phải giải quyết những rào cản hiện nay, nhất là vấn đề đất đai và giá đầu vào của đất. Đây là những yếu tố có thể tác động đến cung - cầu, dẫn đến tình trạng giá nhà, giá đất tăng cao. Khi nguồn cung hạn chế, nhà đầu tư có xu hướng tập trung vào những phân khúc cao cấp, nơi có giá trị lớn. Nhưng khi chính sách tháo gỡ được các điểm nghẽn, nguồn cung và khả năng tiếp cận đất đai được cải thiện, chiến lược của doanh nghiệp cũng phải thay đổi.
Khi đó, không còn là câu chuyện sản xuất ít rồi bán với giá cao. Doanh nghiệp phải tính đến việc đa dạng hóa sản phẩm, đưa ra những sản phẩm phù hợp hơn với khả năng thanh toán, khả năng thanh khoản và nhu cầu của số đông người dân. Đây cũng là cách để doanh nghiệp theo kịp xu hướng thị trường và mở rộng cơ hội kinh doanh, thay vì chỉ tập trung vào một phân khúc.
Định giá đất phải phản ánh giá trị của đất
- Một điểm được quan tâm trong Nghị quyết 21 là Nhà nước quyết định giá đất trên cơ sở dữ liệu, công khai, minh bạch. Theo ông, điểm mới này có thể giải quyết những bất cập nào trên thị trường hiện nay?
GS.TS Hoàng Văn Cường:Việc Nhà nước quyết định giá đất thực ra không phải vấn đề mới. Từ trước đến nay, bảng giá đất vẫn do Nhà nước quy định, chứ không phải do từng người dân hay từng giao dịch trên thị trường quyết định. Điểm đáng chú ý là Nghị quyết 21 khẳng định đúng hơn về bản chất của giá đất. Giá đất không phải là giá của một giao dịch riêng lẻ trên thị trường và cũng không phải cứ chạy theo những giao dịch cá nhân để xác định giá đất.
Điều cần xác định là giá trị của đất. Từ giá trị đó, Nhà nước xác định mức giá đất phù hợp trong bảng giá. Giá đất phải phản ánh khả năng mà mảnh đất đó có thể tạo ra giá trị cho người sử dụng. Khi xác định được mức giá phù hợp với giá trị của đất, người sử dụng đất sẽ thấy mức giá đó hợp lý hơn. Khi đó, giá đất sẽ không trở thành một rào cản đối với quá trình đầu tư, sử dụng và tiếp cận đất đai.
GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, nguyên Đại biểu Quốc hội khóa XIV, XV.
- Theo ông, đâu là những điểm mới nổi bật nhất về tư duy trong Nghị quyết 21 lần này?
GS.TS Hoàng Văn Cường:Tôi cho rằng Nghị quyết 21 có sự thay đổi về tư duy. Trước hết, Nghị quyết không phủ nhận các công cụ thị trường mà khẳng định vai trò của Nhà nước trong việc sử dụng các công cụ thị trường để định hướng phát triển. Chúng ta cần khuyến khích những gì? Nếu mục tiêu là phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội, nhà ở phù hợp với khả năng thanh toán thì Nhà nước phải sử dụng các công cụ chính sách để điều tiết những yếu tố đầu vào.
Như vậy, Nhà nước không làm thay thị trường mà đóng vai trò định hướng, tạo ra khuôn khổ để thị trường vận hành theo mục tiêu đã đặt ra. Theo tôi, đây là tư tưởng quan trọng để thị trường phát triển lành mạnh, cạnh tranh nhưng không xa rời mục tiêu định hướng của Nhà nước.
Hiện nhiều dự án hạ tầng lớn đang được triển khai, từ đường vành đai, đường sắt đến sân bay. Khi những dự án này hoàn thành, theo ông, không gian kinh tế của Việt Nam sẽ thay đổi như thế nào?
GS.TS Hoàng Văn Cường:Hạ tầng luôn là yếu tố quyết định khả năng thu hút nguồn lực đầu tư và khai thác tiềm năng ở những vùng trước đây chưa có điều kiện hạ tầng. Khi hạ tầng giao thông và kết nối được cải thiện, các nhà đầu tư không nhất thiết chỉ tập trung ở những nơi thuận lợi về giao thông, cảng biển hay các điều kiện sẵn có. Nguồn lực đầu tư có thể phân bổ tới những vùng sâu hơn, xa hơn, nơi có tiềm năng nhưng trước đây khó tiếp cận.
Nếu xây dựng được hệ thống hạ tầng đồng bộ, chúng ta không chỉ khai thác thêm nguồn lực ở những vùng trước đây thiếu hạ tầng, mà còn có thể phân bố lại dòng vốn đầu tư. Điều này giúp tạo ra sự phát triển đồng đều hơn, giảm tình trạng nguồn lực và hoạt động kinh tế tập trung quá mức vào một số khu vực, gây quá tải. Vì vậy, hạ tầng không chỉ giải quyết vấn đề giao thông hay kết nối. Quan trọng hơn, nó có thể làm thay đổi cách phân bố nguồn lực đầu tư và tạo ra một không gian phát triển cân đối, đồng đều và hiệu quả hơn.
Xin cảm ơn ông!
Nghị quyết 21-NQ/TW đang mở ra một quá trình thay đổi lớn về thể chế đất đai. Nhưng để những định hướng này thực sự đi vào thị trường, điều quan trọng tiếp theo vẫn là thể chế hóa, tổ chức thực thi và tạo được những mô hình kinh doanh phù hợp với cấu trúc thị trường mới.
