Tín hiệu quý I khởi sắc và kỳ vọng phục hồi bán hàng năm 2026
Sau giai đoạn kinh doanh chịu tác động bởi thị trường bất động sản kém thuận lợi và tiến độ pháp lý tại một số dự án, Công ty CP Phát triển Nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (Hodeco, HOSE: HDC) đang được Chứng khoán Vietcombank (VCBS) kỳ vọng phục hồi doanh số bán hàng trong năm 2026.
Trong báo cáo cập nhật mới đây, VCBS đưa ra khuyến nghị mua đối với cổ phiếu HDC, với giá mục tiêu 23.827 đồng/cổ phiếu. Mức giá này tương ứng dư địa tăng 25,74% so với thị giá 18.950 đồng/cổ phiếu tại ngày 20/5/2026. Cơ sở chính của khuyến nghị đến từ kỳ vọng các dự án bất động sản bắt đầu đóng góp rõ hơn vào doanh thu sau thời gian hoạt động bán hàng bị chững lại.
Tín hiệu cải thiện đã xuất hiện trong quý I/2026 khi HDC ghi nhận doanh thu thuần đạt 248,7 tỷ đồng, tăng 151% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế đạt 58,3 tỷ đồng, tăng 329%. Trong cơ cấu doanh thu, mảng bất động sản đạt 172 tỷ đồng, tăng 341%, chủ yếu nhờ doanh nghiệp bắt đầu mở bán một số phân khu của The Light City giai đoạn 1 từ quý IV/2025.
The Light City là dự án có vai trò đáng chú ý trong chu kỳ kinh doanh mới của HDC. Trước đó, hoạt động bán hàng tại giai đoạn 1 của dự án gặp khó khăn do thị trường không thuận lợi và vướng mắc trong công tác chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với các lô xen kẹt. Theo VCBS, HDC đã tái khởi động hoạt động bán hàng tại dự án thông qua các sự kiện trong quý II/2026, trong khi các vướng mắc pháp lý cơ bản đã được tháo gỡ và dự án đang trong quá trình hoàn tất định giá.
Trên cơ sở đó, VCBS kỳ vọng The Light City giai đoạn 1 có thể ghi nhận khoảng 47 tỷ đồng doanh thu trong năm 2026. Dù con số này chưa phải nguồn đóng góp lớn nhất trong năm, việc tái khởi động bán hàng tại dự án là một trong những nội dung được báo cáo nhấn mạnh trong bối cảnh HDC bước vào chu kỳ ghi nhận mới.
Động lực doanh thu lớn hơn trong năm 2026 được VCBS dự báo đến từ Ecotown Phú Mỹ. Đây là dự án nhà ở xã hội có quy mô 6,3 ha, gồm khoảng 870 căn. Báo cáo cho biết dự án đã được phê duyệt mở bán và có thể đóng góp khoảng 301 tỷ đồng doanh thu cho HDC trong năm nay, chủ yếu từ việc bàn giao các sản phẩm nhà liền kề và mở bán khoảng 340 căn thuộc block CC1.
Ngoài ra, HDC còn tiếp tục ghi nhận doanh thu từ Biệt thự Ngọc Tước 2. Dự án có quy mô 15,1 ha, gồm 165 căn biệt thự và đã bán khoảng 30% sản phẩm. Theo VCBS, HDC đang phối hợp xử lý công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với hai trường hợp còn lại nằm trên tuyến đường quy hoạch, qua đó hoàn thiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các lô còn lại. Dự án có giá bán khoảng 105–115 triệu đồng/m².
Từ các nguồn đóng góp trên, VCBS dự báo doanh thu năm 2026 của HDC đạt 1.096 tỷ đồng, tăng 140,17% so với năm trước. Lợi nhuận thuộc về cổ đông công ty mẹ dự kiến đạt 471 tỷ đồng, giảm 26,3%, tương ứng EPS 2.240 đồng/cổ phiếu. Lợi nhuận năm 2026 được dự báo giảm so với nền cao của năm 2025.
Dự án dài hạn mở rộng, bài toán vốn vẫn cần theo dõi
Nếu The Light City giai đoạn 1, Ecotown Phú Mỹ và Ngọc Tước 2 là các nguồn doanh thu được kỳ vọng trong ngắn hạn, danh mục dự án cho giai đoạn sau của HDC còn nằm ở The Light City giai đoạn 2, Khu nhà ở Long Điền, Khu đô thị Phước Thắng và một số dự án khác.
Đối với The Light City giai đoạn 2 (quy mô 21,8 ha), VCBS dự báo dự án sẽ được triển khai từ cuối năm 2027 và có thể mang lại dòng tiền khoảng 5.493 tỷ đồng trong các năm tiếp theo. Biên lợi nhuận của dự án được kỳ vọng ở mức tích cực do HDC đã hoàn tất nghĩa vụ tiền sử dụng đất đối với phần lớn diện tích thương phẩm và cơ bản hoàn thiện hạ tầng.
Bên cạnh đó, Khu nhà ở Long Điền có quy mô 40,83 ha, HDC đã nhận chuyển nhượng 24/40,8 ha theo thí điểm Nghị quyết 171. Khu đô thị Phước Thắng có quy mô 52,63 ha, doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng 12,5 ha. Ngoài ra, HDC còn có các dự án như Khu nhà Tây đường 3/2, Khu nhà ở Cỏ Mây và Khu đô thị sinh thái Vũng Tàu Wonderland.
Tuy nhiên, việc mở rộng danh mục dự án cũng kéo theo nhu cầu vốn lớn hơn. Theo VCBS, áp lực thanh khoản của HDC xuất hiện trong bối cảnh nhiều dự án vẫn đang ở giai đoạn tích lũy quỹ đất, chưa đủ điều kiện mở bán hoặc sử dụng làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay tín dụng.
Để bổ sung nguồn vốn, HDC đã phát hành trái phiếu chuyển đổi với tổng giá trị gần 500 tỷ đồng trong năm 2025. Đồng thời, doanh nghiệp tái cơ cấu các khoản vay ngân hàng, qua đó giảm dư nợ ngân hàng từ 1.517 tỷ đồng xuống còn 1.013 tỷ đồng. Theo VCBS, việc giảm dư nợ ngân hàng có thể giúp doanh nghiệp mở rộng dư địa tín dụng và thuận lợi hơn trong tiếp cận vốn cho các dự án cần thanh khoản trong giai đoạn tới.
Ngoài nguồn vốn từ trái phiếu chuyển đổi và tái cơ cấu nợ vay, HDC còn dự kiến ghi nhận lợi nhuận từ hoạt động chuyển nhượng dự án trong năm 2026. Các khoản này gồm dự án Thống Nhất với giá trị chuyển nhượng 180 tỷ đồng và phần còn lại của thương vụ Đại Dương khoảng 194 tỷ đồng.
